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1月20日，民生银行(600016.SH)发布公告称，该行北京分行以金融借款合同纠纷为由，对武汉中心大厦开发投资有限公司(以下简称“武汉中心公司”)、武汉中央商务区股份有限公司(以下简称“武汉中央公司”)、泛海控股股份有限公司(以下简称“泛海控股”)及卢志强先生提起诉讼。
值得一提的是，卢志强不仅是民生银行第六大股东泛海集团的董事长，还是民生银行的副董事长。去年12月28日，卢志强刚以民生银行副董事长身份，通过电话/视频连线参加了该行第八届董事会第三十次会议。
近年来，民生银行与“泛海系”纠葛不断。据南都·湾财社记者梳理，去年以来，“泛海系”所持民生银行部分股权四次遭到轮候冻结，所持该行股权质押比例接近100%。
一纸诉状要求偿还本金超70亿元
为何要起诉卢志强和他的“泛海系”？根据民生银行披露的公告显示，该行借款人武汉中心公司、武汉中央公司未按合同约定履行还款义务，泛海控股和卢志强未履行保证担保责任。
民生银行称，为维护自身合法权益，该行北京分行对武汉中心公司、武汉中央公司等向北京金融法院依法提起诉讼。
民生银行发布诉讼事项公告
公告显示，2018年6月，武汉中心公司与民生银行北京分行签订《固定资产贷款借款合同》，合同约定借款金额为人民币40亿元，尚欠本金39.72亿元。担保方式为武汉中心项目土地及在建工程抵押、泛海控股以及卢志强保证担保。
2020年3月，武汉中央公司与民生银行北京分行签订《固定资产贷款2借款合同》，合同约定借款金额为人民币30.66亿元，尚欠本金30.46亿元。担保方式为武汉中央公司名下五块土地抵押、泛海控股及卢志强保证担保。
诉讼请求方面，民生银行北京分行提出，判令被告武汉中心公司偿还原告借款本金人民币39.72亿元、判令被告武汉中央公司偿还原告借款本金人民币30.46亿元，以及相应的利息、罚息以及至实际清偿之日止的利息、罚息。
此外，该分行提出，判令被告武汉中心公司、武汉中央公司向原告支付因实现债权和担保权利的全部费用；判令原告对被告武汉中心公司、武汉中央公司名下的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在前述诉讼请求确定的债权范围内享有优先受偿权。
该分行还提出，判令被告泛海控股、卢志强对前述诉讼请求确定的武汉中心公司、武汉中央公司的债务承担连带保证责任。
目前，该案件已立案，但尚未开庭审理。
对此，1月20日晚，泛海控股发布公告称，截至本公告披露日，公司尚未收到应诉通知书。此外，鉴于上述诉讼正在进展过程中，目前无法估计对公司的最终影响。
“泛海系”所持民生银行股权再遭轮候冻结
值得注意的是，就在前述诉讼公告发出前一日，民生银行刚发布公告称，“泛海系”所持民生银行股权再次被轮候冻结。
1月19日，民生银行在公告中表示，该行于近日获悉，股东中国泛海控股集团有限公司(下称“泛海集团”)所持民生银行约18亿股A股无限售流通股被轮候冻结，占民生银行总股本的比例为4.11%，占泛海集团及其一致行动人持有的民生银行股份的比例为70.46%，冻结期限为36个月。
据公告显示，截至1月19日，泛海集团及其一致行动人持有民生银行约25.54亿股无限售流通股，占民生银行总股本比例为5.83%。其中，质押股份占泛海集团及其一致行动人持有的全部股份的99.86%。
泛海集团及其一致行动人累计被轮候冻结股份情况
实际上，这并非“泛海系”所持民生银行股权首次遭到轮候冻结。
2022年3月17日，民生银行曾发布公告称，泛海集团持有的民生银行18亿股A股无限售流通股被司法冻结、司法标记及轮候冻结，其中约3.89亿股被轮候冻结，约14.11亿股被司法标记。
彼时公告显示，因前海人寿与泛海控股、泛海集团发生公司债券交易纠纷，涉及案件债权金额及执行费用总额约为5.38亿元，北京金融法院对泛海集团持有民生银行的18亿股进行司法冻结、司法标记及轮候冻结。
就在不到一个月后，民生银行于去年4月8日再次公告称，包括此前被司法标记的14.11亿股在内的全部17.99亿股无限售流通股被轮候冻结，占民生银行总股本比例为4.11%。
7月22日，这笔股权再遭轮候冻结。民生银行彼时发布公告称，因财产保全，北京金融法院对泛海集团持有本行的17.99亿股A股无限售流通股进行轮候冻结。
与“泛海系”关联贷款余额超200亿元
近年来，民生银行向“泛海系”提供的大额贷款也备受市场关注。
根据民生银行2021年年度报告，截至2021年底，民生银行主要股东泛海集团及其关联企业在民生银行的贷款余额为212.19亿元。
此前，民生银行第八届董事会第十五次会议曾于2021年11月30日审议通过了《关于中国泛海控股集团有限公司集团统一授信的议案》，同意给予泛海集团最高授信额度216.05亿元，支用限额216.05亿元，额度有效期2年。
不过，债台高筑的“泛海系”未能向民生银行如期归还贷款，部分融资到期日被陆续延长。
去年9月8日，泛海控股发布公告称，近年来，因企业经营发展需要，公司向民生银行北京分行申请了多笔融资，融资金额分别为24亿元、17.8亿元、27亿元、23.2亿元(分两笔先后发放，单笔均为11.6亿元)。后经与民生银行友好协商，公司为上述部分融资增加了风险保障措施，并陆续延长了上述融资到期日。
泛海控股称，现公司拟向民生银行申请调整上述融资的相关安排，融资金额、融资成本、风险保障措施等核心条件不变。具体方案如下：
值得一提的是，在“泛海系”、恒大集团等巨额债务未清的背景下，民生银行房地产业不良贷款率逐渐上升。
该行2021年报显示，截至2021年末，民生银行房地产业贷款总额为3603.02亿元，同比下降17.95%，其中不良贷款总额95.74亿元，同比增长214.93%，不良贷款率由2020年的0.69%攀升至2.66%。
针对房地产业不良贷款率激增，去年6月11日，民生银行副行长袁桂军曾在该行2021年年度股东大会上表示，民生银行房地产风险整体可控。
袁桂军指出，首先，在项目方面，民生银行对公房地产贷款主要为房地产开发贷款，并购的和城市更新的都有具体解决办法。在业态分布上，该行都以可出售住宅项目为主，其中，94%为住宅类型，而商业物业等非出售的类型只占极少部分。
“我行对房地产贷款进行严格的区域巩固管理。粤港澳大湾区、长三角、成渝地区、京津冀四大区域的对公房地产开发达68%，其他项目也主要分布在省会城市计划单列的城市。”袁桂军表示。
从担保方式看，该行担保方式主要有土地代建工程抵押、追加项目公司股权质押及运营集团提供连带的个人担保。
不过，民生银行房地产风险情况似乎仍不乐观。据该行2022半年报，截至去年6月30日，该行房地产业贷款总额为3592.59亿元，较上年末下降10.43亿元，其中，房地产业不良贷款总额为107.51亿元，不良贷款率为2.99%，较2021年末进一步上升。
保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理、多地住房公积金贷款政策调整、1月住房信贷实现“开门红”……虎年伊始，前期政策逐步显效加之新政策陆续出台，促使房地产市场预期持续改善。专家预计，今年我国房地产市场运行将保持总体平稳，房地产投资增速大概率在上半年见底回升，全年增速有望在1%至2%之间。
政策暖意浓 房地产融资持续改善
无论是稳信用还是宽信用，房地产信贷都是绕不过去的一环。在“保持货币信贷总量稳定增长”的政策目标下，今年以来，房地产业融资环境继续改善，政策层面也在持续优化。专家表示，房地产业融资环境改善，有利于防范和缓释行业流动性风险，对稳定信贷总量增长具有积极意义。
1月房地产贷款实现“开门红”，表明前期政策优化效果开始显现。中国证券报记者从金融管理部门和多家银行了解到，1月房地产贷款新增约6000亿元，新增规模在去年四季度增长基础上进一步提升，较去年四季度月均水平多增约3000亿元，其中房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元。
同时，在直接融资渠道，近期已有不少房地产企业成功注册或完成债券发行，金融机构通过多种渠道对房地产行业合理资金需求予以支持。“房地产企业合理资金需求得到满足，将有利于缓解企业资金面压力和化解金融风险。”信达证券首席宏观分析师解运亮说。
不仅如此，监管部门继续释放满足房地产合理资金需求的信号。人民银行、银保监会近日明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。业内人士预计，随着部分调控政策优化调整，特别是房企融资状况进一步改善，房地产市场将逐步实现底部企稳，即“软着陆”。
防范化解 风险出清有序进行
除了引导金融机构满足房地产行业合理资金需求，监管部门还针对房地产企业流动性风险加强防范化解，相关举措进一步稳定和提振房地产行业预期。
目前，个别风险房地产企业的流动性问题正得到妥善处置，风险出清有序进行中。业界普遍认为，房地产行业个别问题不会酿成系统性风险，风险外溢在可控范围内。人民银行行长易纲近日表示，房地产市场的结构性调整，有利于形成房地产新发展模式，实现房地产业的良性循环和健康发展。
资产管理公司或将参与房地产企业债务问题化解。业内人士认为，引入不良资产处置专业机构，有望加快风险房地产企业资产处置进度，促进风险化解和市场出清。
我国实现房地产行业平稳健康发展具备有利条件。实际上，新型城镇化在持续推进，住房刚性需求和改善性需求有望持续释放。贝壳研究院数据显示，1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米，已接近2018年、2019年、2020年同期的平均水平。
对行业面临的短期挑战及长期前景，业界看法也正趋于理性，形成共识。
突出“稳”字 推进转型发展
中央经济工作会议要求，2022年经济工作要稳字当头、稳中求进。对于房地产行业而言，“稳”同样是突出的要求，实现行业平稳健康发展对于经济和民生都十分重要。专家认为，服务于稳增长大局，后续房地产市场的量和价会更加突出“稳”的特征。预计监管部门将持续完善房地产长效机制，深化住房制度改革，促进房地产业良性循环和健康发展。“房地产增长对经济增长总体上起到了拉动作用。”国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆近日表示，2021年房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点；建筑业增加值增长2.1%，拉动整体经济增长0.2个百分点。
植信投资研究院首席经济学家连平认为，今年个人住房按揭贷款投放将进一步加快，对优质房地产企业开发贷将恢复到合理增长状态，以支持房地产行业平稳健康发展。此外，有研究人士预计，房地产行业各项数据有望在年中实现筑底回升，全年房地产投资增速有望在1%至2%之间，对经济运行的不利影响有望减轻。
同时应看到，房地产行业转型发展稳步推进，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度正在构建。年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2022年将大力增加保障性租赁住房供给。住建部日前透露，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。业内人士认为，监管部门将持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制，因城施策促进房地产行业良性循环和健康发展。
千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。房地产行业是我国经济运行中的支柱产业，住房更是居民的消费。实现房地产行业平稳健康发展，既是政策导向，也是业界期盼，完全可能实现。当然，改革发展与转型升级难以一蹴而就，在这一过程中，难免会遇到风浪和颠簸。房地产企业应重新思考和慎重评估自身经营模式，减少杠杆经营和债务累积，以主人翁姿态推动行业平稳健康发展。
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